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房企業績放緩 下半年謹慎

本地資訊 | 來源:時代周報 2019-09-03 11:27:30 我要評論
[導讀]今年上半年世茂多項指標創新高,公司盈利能力暴漲。按照許世壇的預計,到了3季度公司就可以達到去年的銷售額,下半年3000億元的可售貨值只要完成37%就可以完成全年目標。

一身黑色的西裝配上粉色襯衫和領帶,8月27日下午業績發布會上的世茂集團董事局(00813.HK)副主席、總裁許世壇,顯得格外自信。
 
延續三年高增長的態勢,今年上半年世茂多項指標創新高,公司盈利能力暴漲。按照許世壇的預計,到了3季度公司就可以達到去年的銷售額,下半年3000億元的可售貨值只要完成37%就可以完成全年目標。
 
不過,許世壇并不對公司的規模和重回前十名有明顯的訴求。在回應時代周報記者提問時,他稱,“以前有段時間,世茂拖累了前20強房企的平均增速?,F在世茂自我要求為在銷售增速上超過行業平均水平即可。”
 
許世壇甚至暫時不會上調公司今年2100億元的銷售目標。“因為公司對下半年還是比較謹慎的。房地產行業本身會進入平穩的發展階段,不要想著賺很多的錢。太高的利潤,已經不可持續。”他認為。
 
事實上,不僅僅是世茂,越來越多的房企在今年半年度業績會上釋放了謹慎乃至收縮的信號。
 
萬科(000002.SZ)將自身發展定義為“勻速運動”、避免大起大落;碧桂園(02007.HK)則稱,未來要看機會均衡布局、分散風險;一貫比較高調的融創中國(01918.HK)則聲稱,除非特別好的機會,不然下半年基本停止拿地。
 
高速增長或將不再
 
當下,排在世茂前面的前十強房企,正在普遍出現銷售增速的放緩。
 
下滑指向前五強里的碧桂園和中國恒大(03333.HK)。根據克而瑞的數據,碧桂園2019年上半年的全口徑銷售金額為3895.4億元,比2018年上半年的4124.8億元下降了近30%,總額達1229.4億元。恒大方面則比去年同期下降了7.4%,與2018年上半年24.6%的增幅形成對比,2019年上半年為2818億元。
 
排在行業第三位的萬科,增速上也在放緩。2019年上半年3340億元的銷售金額,同比只增9.6%,比去年同期的9.9%略有下降。
 
第二梯隊的保利(600048.SH)和融創,沒有逃過“有增量少增速”的情況。前者上半年銷售金額達2526.24億元,同比增長17.33%,遠低于去年同期的46.86%增幅。后者上半年實現2141.6億元,同比增長11.8%,也低于同期的76%的增幅。
 
值得一提的是,前十強的房企里,今年上半年28%左右的銷售增幅已經可以位居增幅前兩位。中海(00688.HK)和新城(601155.SH),增幅分別為28.7%和28.4%。華潤置地(01109.HK)26%的增幅居于第三位。
 
不過,新城和華潤這兩家公司,2019年上半年銷售增幅與同期比出現了放緩。
 
同萬科一樣,龍湖(00960.HK)和綠地(600606.SH)這兩家前十強公司今年上半年的銷售增長,也為個位數。龍湖的增幅為8.8%,綠地更少為3.1%。
 
頭部房企如此,中小型房企則更為明顯。例如朗詩綠色地產(00106.HK),今年上半年的合約銷售僅為114.8億元,同比下降29.8%,只完成全年400億元目標的三成不到。
 
不過,綠地香港(00337.HK)董事局主席陳軍則認為,“在當下的環境下,不能用銷售規模增速去評價一個企業,以往爆發式的增速將不再是常態。”8月22日,他回應時代周報記者提問時表示,保持穩健的發展才夠安全。
 
不光是銷售的增幅放緩,也有房企出現了凈利潤增幅的放緩。
 
融創是其中的一家,上半年凈利潤為112.9億元,增幅雖然達66.59%,但已經比去年全年的250.96%明顯下降。遠洋集團則出現了連續下滑的情況,今年上半年僅為25.3億元,同比下滑6.86%,去年則同比下滑9.21%。
 
從融資驅動到經營驅動
 
如何穩???越來越多的房企認識到,手握充沛的現金流以及具備內驅型生長力,是穿越周期的保證。
 
至于原因,融創中國主席孫宏斌在業績會上的聲音可以作為注解。他稱,“按照現在的政策,融資端的嚴控可能是一個常態化的過程,下半年無論是商品房市場還是土地市場,房企的壓力還是比較大的。”
 
因此對回款的強調,成為房企自我造血的方法之一。這也是今年房企業績會上的高頻詞匯。
 
按照2019年上半年的回款率來看,碧桂園、保利等頭部房企均出現了不同程度的增長,前者為94.3%較去年上升了3%;后者為86%上漲了8%。
 
“今年碧桂園都是用權益回款來進行考核的。”碧桂園總裁莫斌在業績會上表示。
 
而萬科在考核回款時已經不設定具體數字,取而代之的是細化到了各項指標。在執行時間上保持動態,每個季度調整一次,為的就是促進銷售和回款。“每天都是賣樓的好日子。”萬科執行副總裁、首席運營官張旭稱。
 
頭部房企如此,中小型房企亦是如此。比如旭輝控股(00884.HK),根據旭輝控股總裁林峰對時代周報記者的介紹,為了回款,公司專門成立了回款小組,“以銷定產、降低庫存,提高去化、加快回款,是旭輝集團下半年的發展策略。”
 
不過,從公布的回款數據來看,分化仍然存在。數值高的,比如萬科、碧桂園、旭輝等回款率在90%以上;中上的有綠城中國、陽光城等中型房企,在80%?90%之間;而華夏幸福則為62%,盡管比去年同期上升16%,但數值并不高。
 
“地產企業的造血能力比融資能力更重要,現金為王最核心的是企業自身的造血能力。”林峰指出。
 
事實上,房企在今年更為強調銷售結轉。在綠地控股方面看來,“結算利潤相應大幅增長,為公司整體業績增長發揮了基石性作用。”
 
而銷售結轉情況不佳,業績相應會出現下滑。比如招商蛇口,上半年166.87億元的營收同比減少20.49%;歸母凈利潤48.98億元,同比減少31.17%。公司稱,“營收與業績下滑主要是當期結轉面積及結轉單價同比減少所致。”
 
目前過千億營收的房企共計有4家,為恒大、碧桂園、綠地控股和萬科,達2270億元、2020億元、2015億元和1393億元。
 
再降杠桿謹慎應對
 
手中有糧,相應心中不慌。不過,不少房企則希望自身能夠更加安全。
 
繼續降負債會是主要工作之一。
 
去年上市的中型房企正榮地產(06158.HK)的主要經營目標之一就是降杠桿。公司的凈負債率已經從2017年的183.2%降至2018年的74%,直到2019年上半年的70.8%。
 
正榮地產副總裁兼CFO陳偉健8月26日對時代周報記者表示,目前公司內部的控線是美元債融資成本控制在8%左右,銀行借款成本盡量控制在8%,總體財務成本要控制在7%?7.5%之間。拿地上,凈利率要求是達到兩位數。
 
不僅僅是正榮,頭部房企如萬科也對降杠桿提出了要求。在萬科看來,融資收緊對房地產行業肯定有影響,公司需要根據外部情況來調整經營節奏,控制好負債率。
 
謹慎拿地,是不少房企對于下半年的態度。融創為典型。在業績會上,孫宏斌稱,公司下半年基本暫停拿地,“除非有特別好的機會,不然基本上在拿地這塊目前是停止的。”
 
“下半年對小房企來說壓力較大;對大房企來說,如果負債率較高,壓力也較大,世茂會謹慎投資。”在8月27日的發布會上,許世壇表示。
 
萬科則對地塊的利潤等提出了嚴格的財務要求。比如凈負債率要低于40%以下,IRR達到20%,凈利率達到12%,此外還要根據每個城市的限價來做地塊后期價格的測算。
 
在這些房企看來,手握現金流不能再重要了。從2019年的數據來看,萬科在手現金為1438.7億元,遠遠高于一年內到期有息負債;碧桂園為2228.4億元,對于短期有息債務的覆蓋比例達到2倍。
 
部分房企對多元化的態度,也開始謹慎。萬科強調的是收斂聚焦,提升鞏固基本盤。恒大則是以地產為基礎,旅游和健康為兩翼,新能源汽車為產業布局,但是近五年內不會有其他多元化業務的布局。融創專注于地產主業,文化和文旅處在培育期。
 
究其原因,一方面是多元化業務本身需要的戰略性投入高。此外多元化業務需要時間的沉淀,未必能成為收入的重要來源。萬科2019年上半年,95.5%的營收來自于房地產業務,除了物業板塊盈利,物流板塊與成本持平外,其他板塊基本虧損。
 

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[編輯:方燕妮]

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