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調控四周年 哪些城市房價還在任性上漲?

本地資訊 | 來源:中房報 2020-09-21 08:59:25 我要評論
[導讀]本輪房地產調控如果從2016年的“9·30”開始算起的話,至今已經整整4年時間。
 
本輪房地產調控如果從2016年的“9·30”開始算起的話,至今已經整整4年時間。在“房住不炒”的基本原則指導下,4年的調控基本扭轉了樓市暴漲暴跌的局面,投機炒房得到了有效抑制,房地產市場逐步走向平穩健康發展的軌道。
 
9月14日,國家統計局公布了2020年8月份商品住宅銷售價格變動情況數據,從月度數據看,70個大中城市房價漲跌互現,但總體表現平穩。中房智庫根據8月份數據,并結合4年來各個城市房價指數變動情況,對樓市變化做一番梳理,并試圖探究城市房價漲跌背后的邏輯。
 
哪些城市在漲,哪些城市在跌?
 
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注:按國家統計局數據,定基為2015年=100
 
數據來源:國家統計局,中房智庫整理
 
9月14日,國家統計局城市司首席統計師孔鵬對2020年8月商品住宅銷售價格變動情況進行了解讀。從環比數據看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲1.0%,漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲1.0%和0.6%,漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。
 
從同比數據看,8月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和6.9%,漲幅比上月分別擴大0.3和1.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.0%,漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲2.0%,漲幅與上月相同。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均連續16個月相同或回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.5%和1.8%,漲幅均與上月相同,均連續17個月相同或回落。
 
從單個城市分析,新建商品住宅環比漲幅最大的惠州漲幅為1.9%,環比漲幅超過1%的包括銀川、錦州、唐山、溫州、濟寧、金華、無錫、西安;環比下跌的包括太原、南昌、濟南、安慶、九江、常德、桂林、北海、南充,跌幅均未超過1%。新建商品住宅同比漲幅最大的為銀川(17.6%)、唐山(15.4%)、西寧(13.4%)、徐州(11.6%)、錦州(11.5%),其他城市同比漲幅均未超過10%;同比跌幅超過1%的城市包括安慶(-3.1%)、瀘州(-1.7%)、韶關(-1.6%),貴陽、北海、常德、鄭州、南充、濟南、岳陽、宜昌等跌幅在0.1%~0.6%之間。
 
從上述城市房價漲跌數據可以發現,波動較大的多為三四線城市,這些城市房價房價基數比較低,限購政策也較為寬松,短期存在一些波動,但從長期看漲跌空間不大。大部分一二線城市在嚴厲的調控政策之下,房價漲幅得到有效抑制。
 
4年漲幅二三線城市最大西安、徐州領銜
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注:按國家統計局數據,定基為2015年=100
 
數據來源:國家統計局,中房智庫整理
 
如果把房價變動數據拉長到4年這一調控周期分析,可以發現4年來的房價漲幅相比本輪調控前明顯收窄,暴漲暴跌的現象極少出現。中房智庫整理了2016年“9·30”前一個月也就是2016年8月份國家統計局的同口徑房價變動數據,發現很多城市4年的房價漲幅還不及調控前一年的漲幅。例如深圳2016年8月新建商品住房房價指數為149.2,意味著以2015年為定基,年漲幅達到49.2%,而2016年8月至2020年8月累計漲幅只有4.96%;上海2016年8月房價指數為140.07,至今累計漲幅僅為9.88%。當然,從二手住宅數據上看會發現與新建商品住房存在較大差異,如深圳新建商品住房漲幅4年漲幅為4.96%,而二手住宅4年漲幅為27.14%,這說明針對新建商品住房的限價政策人為壓低了房價數據,導致新房二手房價格倒掛。因此對于某些限價政策執行非常嚴厲的一二線城市,二手住房的房價數據更具參考價值。
 
從4年來的房價漲幅來看,新建商品住房房價平均漲幅達到了34.18%,平均年復合增長率為8%。4年漲幅超過50%的包括西安(71.69%)、徐州(62.80%)、三亞(57.06%)、成都(55.28%)、呼和浩特(55.08%)、唐山(52.30%)、昆明(51.98%)、揚州(51.49%)、秦皇島(51.44%);4年漲幅靠后的分別為深圳(4.96%)、上海(9.88%)、天津(10.82%)、廈門(12.01%)、南京(14.45%)、北京(14.66%)。二手住房4年平均漲幅為22.18%,平均年復合增長率僅為5.08%。4年漲幅居前的包括無錫(45.78%)、濟寧(41.42%)、唐山(41.38%)、沈陽(35.27%)、秦皇島(35.04%);漲幅排名靠后的為牡丹江(0.5%)、上海(5.77%)、石家莊(7.54%)、北京(7.77%)、廈門(8.12%)。
 
盡管面臨嚴厲的調控,但一些城市房價連漲的勢頭不減。自2015年以來西安房價環比已經連漲53個月,徐州房價連漲55個月,高居四年累計漲幅榜前兩位。對于這兩個城市來說,近年來房價連續上漲大致包括以下原因:一是房價基數比較低,本輪調控之前恰逢房價低谷。以西安為例,本輪調控前西安房價只有七八千元每平方米,在二線城市中算是比較低的。二是大規模的新區建設帶動地價高漲,進而帶動房價上漲。三是人才引進政策帶動人口流入,導致供需矛盾加劇。
 
按照4年的復合增長率統計,70個大中城市新建商品住房復合增長率超過10%的有11個城市,占比15.7%;復合增長率8%~10%的有21個城市,占比30%;復合增長率8%以下的有38個城市,占比54.3%。二手住房年復合增長率更低一些,超過8%的只有3個城市,分別為無錫、濟寧和唐山,半數以上的城市房價復合增長率在6%以下。
 
從上述數據可以看出,在“房住不炒”的基調下,投機炒房將變得越來越難,資金占用成本和交易成本疊加,基本覆蓋了投資收益,單純從投資收益的角度考慮,房產已經不再是最佳的投資選擇。
 
樓市不再“蹦擦擦”調控更像“打地鼠”
 
2018年國家原房改組組長孟曉蘇在接受媒體采訪時,曾經把樓市規律總結為“蹦擦擦”節奏,也就是大約3年為一個周期。2006年樓市火熱,2007~2008年因調控而陷入低迷;2008年面對全球金融危機而出臺刺激政策,房價隨即反彈,2011~2012年進行了強力調控;2013年房價上漲,2014~2015年出臺收緊政策;2016年在“去庫存政策”影響下樓市恢復上漲,之后就是以“9·30”為起點的樓市調控。按照孟曉蘇的預測,2019年樓市又要“蹦”了,但持續的調控卻打破了這樣的周期律。即便是在中國經濟面臨巨大壓力的當下,政府也并未像以往一樣刺激房地產,“房住不炒”“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”被反復提及并不斷強化。政策的周期律被打破,樓市進入以穩為主的溫和上漲階段。
 
本輪調控的目標很明確,就是穩字當頭,“穩地價,穩房價,穩預期”,本著因城施策的原則,堅持落實主體責任。房價成為重要的調控指標,對于房價漲幅過大的城市,大多數城市會選擇主動收緊調控措施;調控不力的城市,地方政府會面臨被問責、被約談的風險。今年6、7月份,深圳、東莞、南京、無錫等城市樓市出現過熱苗頭,地方政府即迅速采取行動,加碼調控。這就好比“打地鼠”游戲,調控措施不力、房價漲幅過大就要堅決予以打擊。

 

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[編輯:何藝珊]

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