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小產權房難以回避的尷尬處境:未來將走向何方

要聞 | 來源:北京商報 2009-06-29 11:33:52 我要評論
[導讀]慕向欣的小面包車停在一家樓盤銷售中心的對面,車里溫度有點高,他向外望著那些不時從眼前走過的城里人,售樓

慕向欣的小面包車停在一家樓盤銷售中心的對面,車里溫度有點高,他向外望著那些不時從眼前走過的城里人,售樓廣告上極具誘惑力的“1728元起/平方米”,讓這些人大老遠跑到北京市房山區周口店鎮來看房。他們中有的人原本就知道這是小產權,但并沒有偏見和擔憂;有的人在聽過賣樓人天花亂墜的介紹后,仍不放心地四處打探。對于他們的疑問,身為售樓先生的慕向欣總是熱情地回答,最后還不忘給這些潛在客戶遞上一張名片,希望買了房后能找自己裝修。上周四,國土資源部副部長贠小蘇表示,由于各地小產權房的情況不一樣,中央或國土資源部不會出臺統一的處理意見。此話一出,許多人開始將新的期待寄予在地方政府身上。而自本月中旬,“深圳小產權房將獲全國首張‘準生證’”的消息傳開繼而又被否認后,關于小產權房的各式討論就一直未斷。與此同時,眾多并未建在耕地上的小產權房仍安靜地扮演著村委會、買房人以及開發商為其設定好的各種角色。

46公里外的便宜貨

村長眼里的“美好未來”

每天上午9點和下午2點,綠茵小鎮的看房班車都會準時從六里橋出發。這個位于房山區周口店鎮南韓繼村、距離城區46公里的新建小區總建筑面積約9萬多平方米,其中一期公開預售7棟,有四種戶型,共700多套房子,建筑面積從69.73平方米至129.73平方米不等。樓盤銷售人員表示:“一期已經賣得差不多了,前不久剛交了6號樓和7號樓的鑰匙。”

看房班車順著京石路向南開去,一路上銷售人員不厭其煩地解答著看房人關于交通、環境等方面的提問。而人們最關心的還是這樣的房子住起來是否安全合法。“綠茵小鎮是當地村委會找開發商建的小產權房,買房90日后就會發產權證,跟大產權的房子一樣擁有70年的產權。”他打包票似地說。

到了閻村出口,車子開上京周路,不一會兒就停在了綠茵小鎮的售樓中心門口。200米外便是廣告上刊登的那個1728元起/平方米的廉價小區,7棟南北朝向的6層樓房整齊地佇立著,北面是一大片楊樹林,南面正對著的是另一個基本建成的小產權房小區,周圍沒有更高的建筑。

綠茵小鎮這7棟樓房已經封頂,但每個單元門口仍堆放著不少沙土和雜物,贈送給一層住戶的私家花園的圍欄也還未圈起。一些看房人表示出對私家花園的興趣,但均被告知一層的所有戶型已全部售出,現在每平方米的最低價格是1900多元?;蛟S是工作日的原因,當天售樓大廳并不熱鬧,只零零散散有人前來咨詢,但房間兩側被分隔出來的幾間小屋卻不時有人進進出出,銷售人員告訴記者那是交訂金的地方。

對比北京城區的房價,這里2000元左右的價格簡直是個大便宜。

來自北京市統計局的數據:北京四環路以內今年1至5月商品住宅期房平均售價為16510元;四環路至五環路每平方米售價15744元;五環路至六環路每平方米售價9308元;六環路以外每平方米7550元。

這里的銷售人員拿著計算器給記者算了一筆賬,如果購買一套二層的90.85平方米的兩室兩廳兩衛,每平方米2238元,房屋總價便是203322元,再加上0.58元/平方米的物業費、16.5元/平方米的供暖費以及房屋總價2%的公共維修金,這套兩居室的全價則不到22萬元,而另一套位于六層的125.81平方米的三室兩廳兩衛,售價則為1968元/平方米,算下來總價大約26萬元。“在城里差不多買一個廁所的錢,在這兒能買個大房子,多值啊!”除了賣房人這么說,一些已經在綠茵小鎮買了房的人也愛這樣表達。

看著記者還是有點疑慮,這名售樓人員又拿出三個文件的復印件,包括南韓繼村村民代表通過的在此地蓋樓的決定書、南韓繼村向周口店鎮發出的蓋樓請示以及周口店鎮表示同意的批復。然后他又遞過來一本由房山區琉璃河鎮某村委會頒發的產權證。“到時候,就跟這個一樣,只不過發證機關是周口店鎮南韓繼村村委會。只有建在耕地上的房子要被查處,但這里以前是個水泥廠,沒問題的。”

村長眼里的“美好未來”

2007年開盤的綠茵小鎮目前的配套設施并不完善,當被問到以后有沒有蓋健身房的計劃時,售樓人員愣了一下搖搖頭,然后指著小區南面說:“那邊倒是有個水庫,應該可以游泳吧。但這里距離十渡、上方山森林公園都不遠,沒事就可以去爬山。”

根據村里和開發商對小區的規劃,將來二期幾棟樓的商鋪都對外招商開放,幼兒園、醫院、超市、銀行、郵局也將逐步建成,方便居民日常生活。而現在想要找個不錯的飯館吃飯得坐車去5公里外的房山老縣城。對于這一點,前來看房的楊先生表示很理解,“這里肯定沒法跟成熟的社區比,小區畢竟剛剛建成,況且價格又這么便宜”。

順著綠茵小鎮前這條整潔的大道一直向東,便是村委會所在地。記者沿著這條路走下去發現,除了綠茵小鎮對面,緊鄰它旁邊的還有一個正在建設的小產權樓盤,而過了這里,路兩旁的建筑便開始由樓房轉變成風格統一的黃色平房,老人們在樹蔭下乘涼聊天,狗叫聲不時響起,這讓村莊的味道漸漸濃郁起來。

村長很熱情,對于村里建了綠茵小鎮、奧龍嘉苑和錦繡馨園三個小產權樓盤的事實,并沒有遮遮掩掩,同時他也證實了綠茵小鎮那片地原來是個水泥廠的說法。“因為水泥廠污染嚴重,所以不得不按規定關了,吸引不來別的企業投產,想要復耕,但地上的水泥坨子有這么厚,上級部門來看過,也覺得沒辦法弄。”村長用手比劃著。

水泥廠關了,許多村民沒了工作,于是村委會開始想在這塊地上蓋房子。“我們跟開發商的利潤五五分成。還要給全村1000多戶村民預留出樓房,等著以后老房子拆遷后,補完差價就可以搬進去。”對于賣房所得利潤的用途,村長說:“除了村委會留一小部分,其余都用在村民身上。”據辦公室內的另一名工作人員介紹,2008年村委會為500多戶居民補貼了供暖費共170萬元。同時投入40多萬元補貼參加城鄉居民養老保險的適齡人員。

“你看我們外邊的馬路很干凈吧,村里得給沒了工作的村民找活干,現在全村有30個人負責打掃衛生,每個月發給他們450元。今年這些小區還沒正式入住,周圍的幾個果園就都被看房的人采摘光了。”另據村長介紹,等這些小區完全建好后,物業公司也將由村委會接手管理,小區里的商鋪將歡迎村民進駐,一批人的就業將得以解決。但最近這段時間,他仍需發愁另外一些工人的去處,因為村里最后一家水泥廠也快關閉了。

隨著城里人不斷涌入,村長對于村子未來的發展很有信心。“住在這里,就要在這邊買東西,各項設施就要完善。一句話‘用城里人的錢,養活我們農村人’!”村長這樣總結了小產權房所發揮的紐帶作用。而一位坐在村委會傳達室的老人則表示,今年的養老保險需要自己掏的部分確實少了。

為了村民的利益建起小產權樓盤,便宜的價格又正好對上城里人的胃口。這一切看起來合情合理,卻并不合法。

住戶不關心轉正問題

對于小產權房,外界對其普遍定義為:在農民集體土地上建的房屋,一般情況下由開發商和村委會或者基層政府比如鄉鎮政府簽訂建房合同或協議,然后在集體土地上面開發建房并銷售,這些房屋由鄉鎮或村委會而不是國家房屋管理部門頒發產權證。據了解,目前我國的小產權房主要分兩種,一種是占用耕地建成的,另一種是在集體建設用地和宅基地上建成的。

和一般意義上的商品房相比,“小產權房”至少省掉一個環節:就是未繳納土地出讓金轉化成國有土地,僅是村委會和開發商的私下交易,所以房價大大低于同地區的商品房價格。

本月9日,國土資源部公開表示“小產權房”是違法建筑,各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。這表明國家對于各種類型的小產權房一視同仁,并未因其是集體建設用地就網開一面。這一點南韓繼村的村長也很了解,因為村里建起了三個小產權樓盤,“村委會為此交了30多萬元的罰款,罰就罰了,人家也沒說什么”。但村長說自己并不知道罰款的依據是什么。

對于小產權房的“不合法”身份,村長解釋,其實不是不想“先領證、再生娃”,但土地轉讓征收的手續太難辦了,且土地被征走后,最后能落到村里的錢太少了,不足以養活全村老少。為了村子的長遠發展,為了一村老少的生計,村里只好與人“私生”小產權房。

很多已經住進小產權房的業主不僅不在乎房子是否“私生”,連將來能否轉正都一樣覺得無所謂。當初,他們中的許多人都抱著“樓都蓋起來了,人都住進去了,那還能怎樣”的心態買下的小產權房。這聽起來好像是售樓人員的推銷言論,但看看通州區那些存在多年的小產權房以及住在里面的人們的生活,便很容易讓外人得出“的確不會怎樣”的結論。

從938路支1的總站大北窯算起,16站外是一個名叫“祥和樂園”的地方,北、中、南三區共23棟樓已經全部住滿,同樣這也是小產權房。一個周六的午后,60多歲的葛先生坐在中區的長廊上,看著孫子在小區廣場上追趕皮球,時不時提醒一句“別摔著”。這樣的休閑生活,從兩年前就開始了。兩年前,兒子在這里買了一套每平方米2000多元的二手兩居室,并把他從東北老家接過來一起住。“這房子質量好、設計也合理。雖然是小產權,但這么多人住在這兒已經成氣候了,怎么可能拆呢?”更讓他覺得滿意的是小區的管理,不但比城里干凈整潔,而且一旦道路或公共設施出現問題,物業很快會派出人來維修,戴著紅箍的治安巡邏人員隨處可見。

葛先生說,這房子反正是自己住,又不往外賣,因此除了房產證的發證機關是當地馬營村村委會外,其他方面沒讓自己覺得跟大產權房有什么區別。“這里安靜舒適,好像比鬧市的大產權還強呢!”

對于退休后做了12年房屋買賣生意、今年67歲的北京人王先生來說,小產權房的買賣同樣能給自己帶來不錯的收益。經他手賣出的13套房子中,有11套是小產權房,其中昌平北七家的一套小產權房讓自己賺了14萬元。根據他的經驗,小產權房的個人買賣要通過鄉鎮或村級政府,雖然不用交各種稅金,但大多數地區都根據自己的情況制定了相應規定,要求買賣雙方繳納一定比例的管理費才能過戶。去年奧運期間他在房山買了一套小產權的準現房,近來每天他都會去新房里看看裝修進度,準備一裝好就很快搬進去享受清靜的晚年生活。對于購買小產權房的風險,他表示,反正是自己居住,房產證是不是按時下發、房子何時轉正都不重要,他現在最關心的是自己訂的報紙什么時候能被送到樓門口,而不是1公里外的村委會。

 

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